Un estudio del Institut d’Economia de Barcelona acusa a la plataforma de tensionar el mercado y provocar que no haya ofertas inferiores a los 1.000 euros en la capital catalana
La presencia de Airbnb ha impactado en el mercado inmobiliario de Barcelona. Un estudio publicado por investigadores del Institut d’Economia de Barcelona concluye que entre los años 2012 y 2016 la oferta de la plataforma de alquiler vacacional provocó que los precios del alquiler crecieran un promedio del 1,89% y los de compraventa, un 5,24%. En las zonas con mayor presión turística y más anuncios (el centro, zona del litoral y Sagrada Familia), los aumentos fueron muy superiores: el 7% en rentas y el 20% en compraventas. Las rentas turísticas de diez días generan lo mismo que un alquiler tradicional en un mes.
“No sé cuánto ha afectado, pero está claro que Airbnb ha reducido la oferta de pisos de alquiler y esa es la principal causa del aumento de los precios y de que no se pueda atender al grueso de la demanda: no podemos dar respuesta a los que piden un precio de alquiler inferior a los 1.000 euros”, explicaba el viernes Daniel Rodés. Es el veterano propietario de una agencia inmobiliaria situada en la calle Bailén, frontera de una de las zonas con mayor demanda turística de Barcelona. Como Rodés, los expertos hace tiempo que dan por descontado que la presión de la actividad propulsada por Airbnb tensionaba los precios, pero nadie hasta ahora se había atrevido a cuantificarla.
Sí lo hace un estudio pionero en Europa, ¿Las plataformas de alquiler afectan al mercado de la vivienda? Evidencias de Airbnb en Barcelona, firmado por Miquel-Àngel Garcia-López (profesor de la UAB), Jordi Jofre-Monseny (profesor de la UB), Rodrigo Martínez-Mazza (estudiante de Doctorado de la UB) y Mariona Segú (estudiante de Doctorado en la Université Paris Sud). Sus conclusiones sobre cómo sufren los precios la presión del alquiler turístico son similares a los de otros estudios realizados previamente en Estados Unidos.
los autores han elaborado su trabajo con datos de la web InsideAirbnb, que incluye todos los anuncios de la plataforma en momentos diferentes; del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el que pagan los compradores de una vivienda usada, entre otros y que recoge la Agencia Tributaria de Cataluña; del portal Idealista y de otras bases estadísticas. Con esos datos dividieron Barcelona en unas 220 áreas, unos minibarrios con unos 7.000 habitantes de promedio cada uno. Hicieron un ejercicio para aislar la afectación de Airbnb de otras cuestiones como el valor del mercado inmobiliario en sí mismo, la gentrificación y otras cuestiones sociales y llegaron a la conclusión de que, si en una de esas zonas se publican cien anuncios de Airbnb, los precios de la vivienda se resienten de una forma casi automática. Los contratos de alquiler se encarecen un 3,5% y los de compra, un 9,7%. De promedio, en cada una de esas zonas se volcaron 54 anuncios en el periodo 2012-2016, afirma el estudio, que también pone de manifiesto que Airbnb no ha servido para llevar oferta a barrios no turísticos de Barcelona. Es por ello calcula un incremento medio en Barcelona del 1,9% de alquiler y un 5,2% en compraventa.
Miquel-Àngel Garcia-López admite que, teniendo en cuenta los datos promedio, parece que el impacto sobre el mercado inmobiliario no haya sido relevante. “Pero si miras la evolución de los precios y lo que representa el impacto de Airbnb sobre ese crecimiento, te das cuenta de que no es tan poco”, afirma. Según sus cálculos, en el conjunto de Barcelona un 5,8% del aumento de los alquileres obedece a la presencia de Airbnb, mientras que en los precios de venta, esa participación es mayor, del 28,3%. Pero en las zonas del Born, del Gòtic, del Raval o de la Sagrada Familia, con muchos más anuncios de Airbnb, el impacto de la plataforma sobre el alza de los alquileres es del 10,3% y de un 56,3% sobre el de los precios de compra, más de la mitad.
Una de las tablas que acompaña al estudio es chocante. Es una comparación de Barcelona —sexta ciudad con más anuncios de Airbnb— con Nueva York, Los Angeles y París. Y la capital catalana es la ciudad donde es más rápido conseguir con alquiler turístico los mismos ingresos que se obtendrían con un alquiler convencional, a largo plazo. Solo diez días, frente a los 14 de Nueva York o París y los 20 de Los Ángeles. De hecho, señala el mismo informe publicado por el Institut d’Economia de Barcelona, el 6,8% los pisos en alquiler en Barcelona se comercializan en Airbnb. Garcia-López afirma que ese porcentaje alcanzó en 2017 un 11% del total del parque de alquiler. En 2015, ese porcentaje era del 1,9% en Nueva York, mientras que en París no alcanzaba el 5% (4,9%). Además, el estudio asegura que la gran parte de la oferta de Airbnb está sustituyendo al mercado tradicional del alquiler, ya que son minoritarios los anuncios basados en inquilinos propietarios que comparten su piso con visitantes.
“Hay personas que han adquirido pisos para volverlos a vender y que después han pensado que tienen otra salida que puede ser más rentable”, concluye Garcia-López, coincidente con el subdirector general de la inmobiliaria Don Piso, Emiliano Bermúdez. “El alquiler turístico ha derivado oferta del mercado tradicional a mercados alternativos que son cinco o siete veces más rentables”, explica el alto ejecutivo de la inmobiliaria. En una agencia de la calle Joaquim Costa el pasado viernes se publicitaba un piso de 100 metros cuadrados por 749.000 euros en la zona del Teatro Nacional de Catalunya, un poco más apartado de la zona cero turística. “Con licencia turística para diez personas”, resaltaba el anuncio.
Juan José Aguilera, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Barcelona (Coapi), considera que, más allá del alojamiento turístico, los precios inmobiliarios en Barcelona están muy influidos por la falta de producción de suelo. “No hay suelo, se crea poca oferta y esta está descompensada con la gran demanda existente en Barcelona. Esta ha aumentado una vez que los bancos han abierto el crédito, porque la ciudad tiene mucho tirón, además, es muy rentable ponerlo en alquiler”.
La consejera delegada de Savills Aguirre Newman, Anna Gener, admite la posibilidad de resolver el problema de la vivienda a corto plazo. “Las diferentes administraciones deberían ser capaces de trabajar coordinadas y deberíamos configurar un espacio de diálogo entre el sector público y el privado, pues a falta de dinero público, la producción de oferta tendrá que venir de manos del sector privado”.
EL ‘BOOM’ ENTRE 2012 Y 2016 Y LA CAÍDA DE 2017
Airbnb llega a Barcelona en 2009, pero no es hasta 2013 que gana masa crítica y su actividad empieza a ser signficativa. Según los autores del estudio, en el periodo comprendido entre 2012 y 2016 el número de anuncios en la web referidos a la capital catalana creció a un ritmo de 2.000 cada año. En 2017, sin embargo, esa cifra se redujo, en paralelo a una nueva política de control emprendida por el Ayuntamiento de Barcelona. Desde entonces unos 5.000 anuncios han sido retirados después de que el Gobierno de Barcelona en Comú pusiera en marcha un equipo de chequeadores —si los pisos anunciados tenían licencia turística—e iniciara una campaña de sanciones. Hoy Airbnb no acepta oferta que no cumpla la regulación.
